「親が亡くなって何年も経つけど、実家の名義はまだ親のまま」という方は少なくありません。以前は相続登記（名義変更）をしなくても罰則がなかったため、後回しにしてきた方が多いのです。
2024年4月に法律が変わりました。相続登記が義務になり、期限内に申請しないと過料（罰金ではなく行政上の制裁金）の対象になります。「義務化になったと聞いたけど、何をどうすればいいか分からない」という方に向けて、この記事では全体像を整理します。
相続登記とは何か
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義の不動産を、相続した方の名義に変更する手続きのことです。正式には「相続を原因とする所有権移転登記」と言いますが、わかりやすく言えば「土地や建物の名義変更」です。
不動産の名義は、法務局（登記所）が管理する登記簿に記録されています。相続が発生しても、申請しない限り名義は自動的に変わりません。手続きは相続人（財産を引き継ぐ人）が自分で行うか、司法書士や弁護士に代行を依頼する形で進めます。
相続登記が必要な不動産には、土地・建物・マンションの区分所有権などが含まれます。対象かどうかわからない場合は、固定資産税の納税通知書に記載された物件を確認すると手がかりになります。
なぜ2024年4月に義務化されたのか
これまで相続登記に期限や罰則はありませんでした。その結果、全国に「所有者不明土地」が増え続けました。名義が何十年も前の故人のままになっている土地が、道路整備や復興事業の妨げになるケースが社会問題として取り上げられるようになったのです。
国土交通省の調査では、所有者不明土地の面積は九州全体を超えるほどだとされています。この問題を解消するため、2024年4月1日に不動産登記法が改正され、相続登記が義務化されました（不動産登記法第76条の2）。
ポイントは、過去の相続も対象に含まれる点です。「法律ができる前に相続したから関係ない」ということにはなりません。
期限と過料の仕組み
相続登記の期限は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内です。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料（「罰金」ではなく行政上の制裁）が科される可能性があります。
期限の起算日について
「亡くなった日から3年」ではない点に注意が必要です。正確には「相続で不動産を取得したことを知った日」が起算点です。
多くのケースでは、親が亡くなった時点で相続の発生を知るため、結果的に亡くなった日が起算日になります。ただし、遺産分割（相続人全員で誰が何を取得するかを決める話し合い）の結果、後から不動産を取得することになった場合は、その分割が成立した日から3年以内が期限になります。
| 相続の状況 | 期限 |
|---|---|
| 2024年4月1日より前に相続が発生している | 2027年3月31日まで |
| 2024年4月1日以降に相続が発生した | 相続を知った日から3年以内 |
| 遺産分割の話し合いが後から決まった | 遺産分割が成立した日から3年以内 |
正当な理由がある場合
期限内に申請できない事情がある場合は、過料が免除される「正当な理由」として認められることがあります。法務省が示している例は以下の通りです。
- 相続人が非常に多く、戸籍の収集や把握に時間がかかる場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲について裁判で争っている場合
- 申請義務を負う相続人自身が重病等の事情がある場合
- 経済的に困難な状況にある場合
ただし、「多忙だった」「手続きが難しそうで後回しにしていた」というだけでは、正当な理由として認められない可能性があります。
なお、過料はいきなり科されるわけではありません。法務局が未登記の状況を把握した場合、まず相続人に催告（書面による通知）が行われます。それでも正当な理由なく申請しなかった場合に、裁判所の判断で過料が科される仕組みです。
経過措置（2024年以前の相続分はどうなるか）
義務化は2024年4月1日から施行されましたが、その前に発生した相続についても対象になります。これを「経過措置」と言います。
2024年4月1日より前に相続が発生していて、まだ名義変更をしていない場合は、2027年3月31日までに申請する必要があります。
たとえば、10年前に親が亡くなって名義がそのままになっている場合も、2027年3月末が事実上の期限です。「昔の相続だから義務化の対象外」ということにはなりません。
一方、まだ遺産分割の話し合いがまとまっていない場合は、「相続人申告登記」という簡易な手続きで義務を果たすことができます。「自分が相続人です」と法務局に届け出る手続きで、正式な遺産分割が決まった後に改めて本登記を行います。
相続登記の手続きの全体像（3ステップ）
手続きの大まかな流れは以下の通りです。
ステップ1：相続人と対象不動産を確認する
まず、誰が相続人になるのかを確認します。これには、亡くなった方（被相続人）の出生から死亡までの戸籍謄本が必要です。法律で定められた相続人（法定相続人）の範囲を正確に把握することが第一歩です。
同時に、対象の不動産を把握します。固定資産税の納税通知書や、市区町村が発行する「名寄帳（なよせちょう）」が参考になります。
ステップ2：遺産分割協議を行い必要書類を集める
誰がどの不動産を取得するかを相続人全員で話し合い、合意内容を「遺産分割協議書」にまとめます。全員が署名・押印する必要があります。
書類は戸籍謄本・住民票・固定資産評価証明書・印鑑証明書などが必要です。2024年3月から始まった「広域交付制度」を使えば、最寄りの市区町村窓口で他の市区町村分の戸籍謄本もまとめて取得できるようになりました。なお、広域交付は本人・配偶者・直系尊属・直系卑属が窓口で請求できます（郵送・代理人は不可）。コンピュータ化されていない一部の戸籍は取得できない場合もあります。
必要書類の詳細は相続登記で最初に集める書類一覧でまとめています。
ステップ3：登記申請書を作成して法務局に提出する
法務局のウェブサイトからひな形をダウンロードし、申請書を作成します。書類一式をまとめて、管轄の法務局に提出します。窓口持参・郵送・オンライン申請のいずれかで対応できます。
申請にかかる実費は、登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）と各種証明書の取得費用です。
期限ごとに何をすべきかの詳細は相続登記はいつまでに何をすればよいかで整理しています。
自分でやる場合と専門家に頼む場合の比較
相続登記は、必ずしも専門家に依頼しなければならないわけではありません。自分で申請することも法律上まったく問題ありません。一方で、状況によっては司法書士や弁護士に任せた方が確実に進む場合もあります。
| 項目 | 自分で手続き | 司法書士に依頼 |
|---|---|---|
| 費用 | 1〜3万円（実費のみ） | 6〜15万円程度 |
| 所要期間 | 1〜3か月（不備があると延長） | 1〜2か月 |
| 手間 | 戸籍収集・書類作成を全て自分で | 委任すれば基本おまかせ |
| 向いている人 | 不動産が1つ、相続人が少ない | 不動産が複数、相続人が多い |
登記の代行は、主に司法書士が担います。弁護士は相続人間でトラブルや争いが発生している場合に対応し、相続税の申告が必要な場合は税理士が窓口になります。状況によって適切な専門家が異なるため、何から始めればよいか迷う場合は司法書士に相談するのが入口として分かりやすいです。
詳しい比較と判断基準は相続登記を自分でやる場合と司法書士に頼む場合の違いで整理しています。
不動産が複数ある、相続人の人数が多い、または期限が迫っているといった場合は、早めに司法書士に相談した方が結果的にスムーズです。
よくある質問（FAQ）
Q. 相続登記をしないまま不動産を売ることはできますか？
できません。不動産の売却には、売主（売る人）の名義が登記されていることが前提です。名義が亡くなった方のままでは、買主への所有権移転登記ができないため、売却手続きが進みません。売却を考えている場合は、先に相続登記を済ませる必要があります。
Q. 相続人が複数いる場合、誰が申請すればよいですか？
不動産を取得することになった相続人が申請義務を負います。たとえば、遺産分割協議で「実家の土地と建物は長男が取得する」と決まった場合は、長男が相続登記の申請をする義務を負います。なお、遺産分割がまとまっていない段階では、「相続人申告登記」という簡易な手続きで申請義務を一時的に果たすことができます。正式な遺産分割が決まった後に改めて本登記を行います。
Q. 遺言書がある場合、手続きは変わりますか？
遺言書がある場合、遺産分割協議書が不要になることがあります。ただし、遺言書の種類（公正証書遺言か自筆証書遺言か）によって必要な手続きが異なります。自筆証書遺言は、申請前に家庭裁判所での「検認（けんにん）」という手続きが必要になる場合があります（法務局保管制度を利用している場合は不要）。
Q. 相続登記の申請はどこの法務局に行けばよいですか？
対象の不動産が所在する地域を管轄する法務局に申請します。法務局の管轄は物件の場所で決まるため、自宅の近くではなく、実家がある地域の法務局が窓口になります。法務局のウェブサイトで管轄を検索できます。
Q. 相続人が認知症などで意思表示できない場合はどうなりますか？
判断能力が低下している相続人がいる場合、遺産分割協議への参加が難しくなります。この場合、家庭裁判所に成年後見人（法定代理人）の選任を申し立てる必要があり、手続きが複雑になります。こういったケースは司法書士や弁護士への相談をおすすめします。
まとめ
相続登記は2024年4月1日から義務になりました。期限は「相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内」で、2024年以前の相続については2027年3月31日が目安の期限です。
まず確認してほしいことは2つです。
- 固定資産税の納税通知書を探して、対象の不動産を把握する
- 亡くなった方の本籍地がある市区町村で、戸籍謄本の取得方法を確認する
この2つが揃えば、相続人の範囲と対象不動産が見えてきます。手続きの見通しが立たない場合は、法務局の無料相談窓口や司法書士への相談も活用してください。
次に読む記事は、今の状況によって変わります。
- 期限や手続きの詳細を確認したい方 → 相続登記はいつまでに何をすればよいか
- 必要書類を把握したい方 → 相続登記で最初に集める書類一覧
- 自分でやるか専門家に頼むかを判断したい方 → 相続登記を自分でやる場合と司法書士に頼む場合の違い
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、法律・税務の個別アドバイスではありません。具体的には司法書士・税理士・弁護士等の専門家にご相談ください。記載内容は記事公開時点の情報に基づいています。
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本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的には司法書士・税理士・弁護士等の専門家にご相談ください。