相続時の不動産評価額の調べ方【路線価・倍率方式・国税庁HPの手順】

「相続税の概算を出したいけど、不動産の評価額って何で見ればいいんだろう」。

不動産の値段は固定資産税課税明細、固定資産税評価額、路線価、公示価格、実勢価格、査定額——調べると次々と「評価額」と名のつくものが出てきて混乱します。

相続税の計算で使うのは、これらの中の特定の評価額です。何を見て、どう計算するかが分かれば、自分で概算を出すこともできます。

この記事で分かること。

• 不動産評価額の3種類とそれぞれの用途
• 土地の評価方法（路線価方式・倍率方式）
• 建物の評価方法
• 国税庁HPでの調べ方の手順
• 評価額を下げる特例・補正

相続税の計算は相続税の基礎控除と計算方法、不動産を売却する場合の査定は相続不動産の査定の頼み方を参照してください。

結論：不動産評価額の3種類と用途

不動産の評価額には主に3つあり、それぞれ用途が異なります。

評価額	用途	公示価格との比率
公示価格・実勢価格	売却の参考	100%（基準）
路線価（相続税路線価）	相続税・贈与税の計算	公示価格の80%が目安（個別地で差あり）
固定資産税評価額	固定資産税・登録免許税	公示価格の70%が目安（個別地で差あり）

相続税の計算で使うのは「路線価」または「固定資産税評価額×倍率」です。

ややこしいのが、土地と建物で評価方法が異なる点です。土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額をそのまま使います。

土地の評価方法1: 路線価方式

路線価とは、市街地の道路（路線）ごとに国税庁が定めた、1平米あたりの評価額です。市街地に位置する土地はこの路線価方式で評価します（国税庁 タックスアンサー No.4602「土地家屋の評価」）。

路線価方式の基本計算式

土地の評価額 ＝ 路線価 × 土地の面積（平米）× 各種補正率

例：路線価 30万円/㎡、面積 100㎡、補正なし 評価額 ＝ 30万円 × 100㎡ ＝ 3,000万円

補正率による調整

土地の形状や立地によって、補正率で評価額を調整します。代表的な補正は次のとおりです。

補正	内容	影響
奥行価格補正	奥行が長い・短い土地	評価減
不整形地補正	三角形や旗竿地などの不規則な形状	評価減
側方路線影響加算	2本の道路に面する角地	評価増
二方路線影響加算	表と裏の2本の道路に面する土地	評価増
間口狭小補正	道路に接する間口が狭い	評価減

正直なところ、複数の補正が絡む場合は計算が複雑になります。簡単なケースは自分で計算できますが、不整形地や複数路線に面した土地は、税理士に依頼するか国税庁のシミュレーションを使うのが現実的です。

土地の評価方法2: 倍率方式

路線価が定められていない地域（市街地以外の地方や農地など）は、倍率方式で評価します（国税庁 タックスアンサー No.4606「倍率方式による土地の評価」）。

倍率方式の計算式

土地の評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 国税庁が定める倍率

例：固定資産税評価額 1,000万円、倍率 1.1 評価額 ＝ 1,000万円 × 1.1 ＝ 1,100万円

倍率の調べ方

倍率は地域・地目（宅地・田・畑・山林など）ごとに異なります。国税庁HPの「評価倍率表」で確認できます。

地方の山林・農地など、評価額の低い土地が含まれているケースでは、倍率方式と路線価方式が混在する相続も多くあります。

建物の評価方法

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額をそのまま使います。

建物の評価額 ＝ 固定資産税評価額

毎年4〜6月頃に届く「固定資産税課税明細書」に記載された家屋の評価額がそのまま相続税評価額になります。市区町村役場で「固定資産評価証明書」を取得しても確認できます。

賃貸している建物（貸家）は、固定資産税評価額から「借家権割合（全国一律30%）×賃貸割合」を控除した金額が評価額になります。空室がない満室賃貸なら最大30%の減ですが、空室部分は減額対象外で、賃貸割合次第で減額幅が変わります。

国税庁HPでの調べ方の手順

実際に路線価を調べる手順を整理します。

ステップ1: 国税庁の財産評価基準書サイトを開く

国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」のサイト（rosenka.nta.go.jp）にアクセスします。

ステップ2: 都道府県を選ぶ

調べたい土地のある都道府県のリンクをクリックします。

ステップ3: 「路線価図」か「評価倍率表」を選ぶ

市街地なら「路線価図」、郊外や農地なら「評価倍率表」を選びます。どちらか分からない場合は両方確認すると確実です。

ステップ4: 市区町村→所在地を絞り込む

市区町村を選び、土地の所在地のページを開きます。地図上に道路ごとの路線価が表示されます。

ステップ5: 該当する路線価を読み取る

土地が面している道路の路線価を読み取ります。例えば「300C」とあれば、1平米あたり 30万円（千円単位、Cは借地権割合70%を意味する記号）です。

数字の後ろのアルファベット（A〜G）は借地権割合を示し、評価額そのものには影響しませんが、借地権・貸宅地の計算では重要です。

記号	借地権割合
A	90%
B	80%
C	70%
D	60%
E	50%
F	40%
G	30%

評価額を下げる特例と補正

相続不動産の評価額は、特例や補正で大きく下げられるケースがあります。

特例1: 小規模宅地等の特例

被相続人が住んでいた自宅、事業用の土地、貸付事業用の土地など、一定の条件を満たす土地は、評価額が最大 80%減額されます（租税特別措置法第69条の4）。

区分	限度面積	減額割合
特定居住用宅地（自宅）	330㎡	80%減
特定事業用宅地	400㎡	80%減
貸付事業用宅地	200㎡	50%減

例：路線価で 5,000万円の自宅敷地（300㎡）が、特例適用で 1,000万円まで減額。相続税の負担が大きく下がります。

ただし、適用には取得者の要件（配偶者、同居していた親族、いわゆる「家なき子」など）と、申告期限まで土地を保有・居住・事業継続するなどの要件が細かく定められています（国税庁No.4124）。誰が取得するかでも適用可否が変わり、誤って適用すると遡って追徴になります。税理士への確認が必須です。

補正による評価減

土地の形状・接道状況による補正の例。

• 不整形地補正: 三角形・旗竿地・狭小地は最大 40%程度の減額
• 間口狭小補正: 間口が 4m以下なら段階的に減額
• がけ地補正: 傾斜地（がけ地）部分は最大 47%減額
• 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の補正

これらの補正は組み合わせで適用されます。地形が複雑な土地は、補正の組み合わせで評価額が当初試算の半分以下になるケースもあります。

専門家に依頼するケース

自分で概算を出せるケースと、専門家への依頼が現実的なケースを整理します。

自分でも概算を出せるケース

• 整形地（四角形）の一筆の土地
• 一本の道路にだけ面している土地
• 補正・特例が単純なケース

税理士に依頼すべきケース

• 不整形地・複数路線に面した土地
• 小規模宅地等の特例を使いたい
• 借地権・貸宅地・私道などの権利関係が絡む
• 賃貸物件など評価減が複数絡む
• 相続税の申告が必要なケース全般

意外だったのが、不整形地・貸家・小規模宅地等の特例が絡むケースでは、評価誤りの防止と適用可否の確認の意味で、税理士関与の有無で結果に差が出やすい点です。基礎控除を超える資産がある相続では、評価額の算定ミスを防ぐ目的で税理士に依頼する方が多いようです。

売却を視野に入れる場合

相続した不動産を売却する見込みなら、評価額の調査と並行して査定を取り始めるのが効率的です。実勢価格は相続税評価額より高く出ることが多く、売却見込み額を把握しておくと相続税の納税資金計画も立てやすくなります。査定の進め方は相続不動産の査定の頼み方を参照してください。

判断に迷う場合は、複数の税理士事務所から見積もりと評価方針の説明を受けて比較してから依頼先を決めるのも一つの方法です。

よくある質問（FAQ）

固定資産税評価額と相続税評価額は同じですか？

異なります。固定資産税評価額は公示価格の約 70%、相続税路線価は約 80%です。建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同じですが、土地は路線価方式または倍率方式で計算されるため、固定資産税評価額とは別の数字になります。

路線価は毎年いつ公表されますか？

毎年7月1日頃に、その年の1月1日時点の路線価が国税庁から公表されます。相続税の計算では、相続開始日（被相続人の死亡日）の年の路線価を使います。1〜6月の死亡なら、まだ公表前なので公表まで待つ必要があります。

評価額に納得がいかない場合、争えますか？

可能ですが容易ではありません。土地の評価は補正の組み合わせで大きく変わるため、不整形地・がけ地・間口狭小などの補正適用を巡って税務署と見解が分かれることがあります。納得できない場合は税理士に「評価明細書」を作成してもらい、税務署と協議または不服申立てを行います。

評価額の調査だけ税理士に依頼できますか？

事務所によります。多くは「相続税申告書の作成」と一体での提供ですが、評価額の試算のみのスポット依頼に対応する事務所もあります。料金は 3万〜10万円程度（土地1筆あたり）が目安です。

賃貸している土地・建物の評価はどうなりますか？

貸宅地（借地権が設定されている土地）は、自用地価額から借地権相当額を控除します。貸家（自分が所有する建物を賃貸している場合）は、固定資産税評価額から借家権割合（30%）を控除し、貸家建付地はその両方を考慮します。賃貸物件の評価は計算が複雑なため、税理士相談が現実的です。

まとめ

相続税の計算で使う不動産評価額は、土地と建物で評価方法が異なります。

• 土地: 市街地は路線価方式、郊外は倍率方式（固定資産税評価額×倍率）
• 建物: 固定資産税評価額をそのまま使用

路線価と倍率表は、国税庁HP「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。

評価額を下げる主な手段は次のとおりです。

• 小規模宅地等の特例（自宅 330㎡まで 80%減など）
• 不整形地補正・間口狭小補正・がけ地補正
• 貸家・貸宅地の借家権・借地権による評価減

整形地・単純な権利関係なら自分でも概算を出せますが、不整形地・特例適用・賃貸物件・借地権が絡むケースは税理士への依頼が現実的です。

判断に迷う場合は、複数の税理士から見積もりと評価方針の説明を受けて比較してから依頼先を決めるのも一つの方法です。

次に読む記事は、状況に応じて選んでください。

• 相続税の基本計算 → 相続税の基礎控除と計算方法
• 不動産売却の査定方法 → 相続不動産の査定の頼み方
• 相続不動産売却の全体像 → 相続した不動産の売却ガイド
• 相続登記の全体像 → 相続登記とは？2024年義務化後にやるべきことの全体像

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本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、法律・税務の個別アドバイスではありません。具体的には司法書士・税理士・弁護士等の専門家にご相談ください。記載内容は記事公開時点の情報に基づいています。