空き家を放置するとどうなるか【固定資産税・管理不全空家・行政介入の流れ】

「いつか何とかしよう」と思っているうちに、実家が空き家のまま数年たってしまうことは珍しくありません。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、賃貸用・売却用なども含む空き家の総数は全国で900万戸を超え、空き家率は13.8%に達しました。このうち実家じまいで問題になるような「その他空き家」（長期不在・取り壊し予定など）だけでも増加傾向が続いており、空き家問題は全国的に広がっています。

「いつか片付けよう」「何かしないといけないとは思っている」。でも、なかなか動けないまま時間が過ぎていく。そういう方のほうが多いくらいです。

ただ、放置が長期化すると、建物の傷みだけでなく、近隣トラブルや税負担の増加につながることがあります。この記事では、空き家を放置するとどんなことが起きるのか、特に近年の法改正で何が変わったかを整理しました。

この記事で分かること:

• 放置が続くと建物にどんな影響が出るか
• 2023年12月の法改正で新設された「管理不全空家」とは何か
• 固定資産税が増えるのはどんな場合か（「6倍になる」の正確な意味）
• 行政介入の流れと、実際に起きること
• 今すぐできる対処の選択肢

空き家を放置すると起きること：全体像

放置した場合のリスクは大きく4つに分けられます。

リスクの種類	具体的な影響	発生するタイミング
建物の劣化	雨漏り・腐食・害虫・害獣の発生	数か月〜数年単位
近隣トラブル	草木の越境・不法投棄・景観悪化への苦情	放置から1〜2年程度
税負担の増加	住宅用地特例の除外で土地の固定資産税が増加	行政の勧告後
行政介入	指導・勧告・命令・行政代執行	特定空家等・管理不全空家等として判断され勧告を受けた後

一つずつ見ていきます。

建物は「人がいないと」急速に傷む

人が住んでいる家と、誰も住んでいない家とでは、劣化スピードがまったく違います。

住んでいれば自然に行われている換気・採光・通水が止まると、カビ・腐食・害虫の繁殖が一気に進みます。特に雨漏りが始まってしまうと、屋根だけでなく床・壁・基礎まで傷みが広がるため、修繕費が大きく膨らみます。

放置期間が長くなるほど、修繕コストは上がり、売却価格は下がります。「5年後に売ればいい」と考えていた物件が、いざ動こうとしたら売りものにならない状態になっていた、というケースは少なくありません。

近隣への影響と、所有者の法的責任

空き家が引き起こすトラブルは、建物の内側だけにとどまりません。

庭の草木が伸びて隣地に越境する、敷地にゴミが不法投棄される、害虫・害獣が発生して近隣に被害を与えるといったことが起きます。「自分の土地のことなのに、なぜ周囲の問題になるのか」と思うかもしれませんが、建物から外部への被害が発生した場合は所有者の管理責任を問われることがあります。

倒壊の危険がある建物から資材が落下して通行人に怪我をさせた場合、所有者が損害賠償を求められる可能性があります。

2023年改正空家法の変更点：「管理不全空家」の新設

正直、2023年12月の法改正は、空き家を持つ人にとってかなり大きな変化でした。

それまでの空家法では、行政が介入できるのは「特定空家」（倒壊の危険や著しい衛生問題がある空き家）だけでした。しかし改正後は、特定空家になる前の段階、つまり「このまま放置を続けると問題になりそうな空き家」についても行政が指導・勧告できるようになりました。この段階の空き家を「管理不全空家」と呼びます。

区分	状態の目安	行政の対応
管理不全空家	壁・窓の一部破損、雑草の繁茂、外観の著しい荒廃など	指導→勧告
特定空家	倒壊の危険、著しい衛生問題、景観への重大な影響など	指導→勧告→命令→行政代執行

管理不全空家の段階であっても、市区町村から勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が適用除外になる場合があります。

「固定資産税が6倍になる」の正確な意味

「空き家にすると固定資産税が6倍になる」という情報を目にしたことがある方も多いと思います。これは少し誤解を生む表現なので整理します。

住宅が建っている土地には「住宅用地特例」という軽減措置があり、小規模住宅用地（200㎡以下）の固定資産税が6分の1に、一般住宅用地が3分の1になっています。

この特例が除外されると、元の課税標準額に戻るため、結果的に税額が大幅に増えることがあります。ただし、空き家になっただけで即座に特例が外れるわけではありません。

特例が除外される流れ:

1. 建物が管理不全空家等または特定空家等として判断される
2. 市区町村から指導・勧告を受ける
3. 勧告後に住宅用地特例の適用対象外となる場合がある

「勧告を受けた管理不全空家や特定空家」が対象です（空家等対策の推進に関する特別措置法第13条・第22条）。何もしていない空き家が突然6倍になるわけではありませんが、放置が進んで勧告を受ける状態になれば現実の話になります。

行政介入の流れ

市区町村による介入は段階的に進みます。特定空家については最終的に行政代執行（強制的な解体）まで至ることがあり、その費用は所有者に請求されます。

特定空家の場合の流れ（空家等対策の推進に関する特別措置法第22条）:

1. 市区町村による調査・状態の把握
2. 所有者への指導（口頭・書面）
3. 勧告（応じない場合は特例除外）
4. 命令（違反した場合50万円以下の過料）
5. 行政代執行（強制解体。費用は所有者負担）

命令に従わなかった場合の過料は「罰金」ではなく行政上の「過料」です（空家等対策の推進に関する特別措置法第22条第12項）。前科にはなりませんが、金銭的な負担は発生します。

行政代執行まで至るケースは現時点ではまだ少数ですが、空き家問題の深刻化とともに各自治体の対応は強化される方向にあります。

今できる対処の選択肢

実家が空き家になっている場合、選択肢は大きく3つです。

選択肢	向いている状況	注意点
自分で管理し続ける	近い将来利用予定がある、費用を最小限にしたい	定期訪問・換気・通水が必要。遠方では難しい
管理を業者に委託する	遠方に住んでいる、頻繁に行けない	月数千円〜数万円の費用が継続的にかかる
売却・活用を検討する	利用予定がない、維持コストを抑えたい	相続登記が完了していることが前提

「売るつもりはないけど、管理もできていない」という状態が一番リスクが高くなります。

すぐに売却を決める必要はありません。売るかどうかを今決めなくても、相場を知るだけで「管理を続けるか」「動くか」の判断材料になります。複数の不動産会社から無料で査定を受けてみることから始めると、方針が立てやすくなります。

まとめ：放置するほどリスクは積み上がる

空き家は、持っているだけでコストと責任が発生し続けます。

建物の劣化・近隣トラブル・行政の介入・税負担の増加。どれも「放置が続いた結果」として起きることです。逆にいえば、早めに方針を決めるほどリスクは小さく抑えられます。

まずは「今の実家がどういう状態か」「売ればいくらくらいになるか」を知るところから始めてみてください。無料で動ける範囲が意外と広いことに気づくはずです。

次に読む記事は、今の状況によって変わります。

• 今すぐ管理を始めたい方 → 実家が空き家になったら最初にやること
• 売る方向で考えたい方 → 空き家を売却するための手順と査定の頼み方
• 片付けの前に確認しておきたい方 → 実家の片付けで捨ててはいけないもの

よくある質問

Q空き家を放置すると固定資産税が6倍になると聞きましたが本当ですか？

A「6倍になる」という表現は正確ではありません。空き家に指定されただけでは税額は変わりません。市区町村から勧告を受けた場合に、住宅用地特例（土地の固定資産税を軽減する措置）の適用対象外になる場合があります。その結果として、土地にかかる固定資産税が増えることがあります。増加幅は土地の面積や評価額によって異なります。

Q管理不全空家と特定空家はどう違いますか？

A管理不全空家は2023年12月の改正空家法で新設された区分で、このまま放置すると特定空家になりそうな状態の空き家を指します。特定空家はさらに進行した状態で、倒壊の危険や著しい衛生上の問題があると認められたものです。管理不全空家の段階でも勧告を受けると住宅用地特例の適用除外になる場合があります。

Q空き家を放置したまま亡くなった場合、相続人に責任はありますか？

A相続人は空き家の管理責任を引き継ぎます。建物が倒壊して近隣に被害を与えた場合、所有者（相続人）が損害賠償を求められる可能性があります。相続放棄をした場合でも、相続財産清算人（2023年改正前の旧称：相続財産管理人）が選任されるまでの間は管理義務が残る場合があります（民法940条）。

Q行政代執行はどのような場合に行われますか？

A特定空家の所有者が、行政からの指導・勧告・命令に繰り返し従わなかった場合に、市区町村が所有者に代わって解体・撤去を行うことがあります。その費用は後から所有者に請求されます。ここまで至るケースは少ないですが、放置が続いた場合の最終手段として定められています。

Q今すぐ売れない場合、放置リスクを減らすためにできることはありますか？

A定期的な換気・通水・建物点検が基本です。遠方に住んでいる場合は、地元の不動産会社や空き家管理サービスに月数千円〜数万円程度で代行を依頼できます。また、市区町村によっては空き家バンクへの登録や活用相談の窓口を設けているので確認してみてください。