「実家をどうにかしなければ」と思いつつ、何から手をつければいいのか分からない。そんな方は少なくありません。
実家じまいには片付け・名義変更・査定・売却（または解体）とステップがあります。順番を間違えると、手続きがやり直しになったり、余分な費用がかかったりすることもあります。
この記事では、実家じまいの全体の流れを5つのステップで整理し、費用の目安とよくある失敗パターンをまとめました。
実家じまいの全体の流れ
大きく分けて5つのステップで進みます。
- 家族で方針を決める
- 相続登記（名義変更）を行う
- 家の中を片付ける
- 不動産の査定を受ける
- 売却、または解体を実行する
基本的にはこの順番で進めることをおすすめします。特に「2. 相続登記」を後回しにすると、売却の段階になって手続きが止まります。2024年4月から相続登記は義務化されており（不動産登記法第76条の2）、不動産を相続したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象です。
ステップ1：家族で方針を決める
最初にやるべきことは、相続人が複数いる場合は全員で実家をどうするかの方針を合わせることです。一人っ子の場合でも、配偶者や子ども側への説明は早めにしておく方がスムーズです。
兄弟がいる場合、「売りたい人」と「残したい人」で意見が分かれることはよくあります。ここを曖昧にしたまま片付けを始めると、途中で作業が止まったり、感情的なもめごとに発展します。
話し合いで決めておきたいことは3つです。
- 実家を売却するのか、賃貸に出すのか、解体するのか
- 費用は誰がどの割合で負担するのか
- いつまでに完了させるのか（目安で構わない）
全員が集まるのが難しい場合は、ビデオ通話でも十分です。重要なのは、全員が方針を理解・合意している状態を作ることです。
ステップ2：相続登記（名義変更）を先に進める
方針が決まったら、相続登記を早めに進めてください。
登記が終わっていないと、不動産の売却ができません。書類集めだけで1〜2か月かかることも珍しくないため、片付けと並行して動き始めるのが現実的です。
司法書士に依頼する場合の費用は5万〜10万円程度が目安ですが、不動産の数や相続関係の複雑さによって条件で変わります。自分で手続きする場合は実費（登録免許税など）のみで済みます。
ステップ3：片付けの進め方
相続手続きに必要な書類（権利証・通帳・保険証券など）を先に確保してから、本格的な片付けに入ります。大切な書類を誤って処分しないことが第一です。
荷物の量が多い場合や、遠方に住んでいる場合は、遺品整理・不用品回収の業者に依頼するのも現実的な選択肢です。依頼する際は必ず複数社から見積もりを取り、作業当日は貴重品を事前に取り出しておいてください。
ステップ4：不動産の査定を複数社に依頼する
査定は片付けと並行して依頼してもかまいません。荷物が残った状態でも訪問査定を受け付けてくれる不動産会社は多く、早めに相場を把握しておくと方針の判断がしやすくなります。必ず3社程度に依頼して比較してください。1社だけでは適正価格かどうかが判断できません。
査定には「机上査定（書類だけで算出）」と「訪問査定（現地を見て算出）」があります。最終的な売却を見据えるなら、訪問査定の方が精度が高いです。
売却・解体・賃貸のどれが自分の状況に合っているか、迷った場合は査定の際に相談してみるのがよいと思います。費用感や売却の可能性を把握するだけでも、次のステップへの判断が進みやすくなります。
ステップ5：売却または解体を実行する
査定結果と家族の方針をもとに、最終判断します。
建物に価値がある場合は「古家付き土地」として売却できることもあります。建物の状態が悪い場合は、更地にしてから売る方が買い手を見つけやすいケースもあります。ただし、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れて税負担が増えます。売却が長引きそうな場合は注意が必要です。
費用の目安
| 項目 | 費用の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 遺品整理・片付け（業者依頼） | 20万〜60万円程度 | 荷物の量・地域で変動 |
| 相続登記（司法書士依頼） | 5万〜10万円程度 + 登録免許税 | 自分でやると実費のみ |
| 建物解体（木造） | 坪3万〜5万円程度 | 30坪なら100万〜150万円 |
| 売却仲介手数料 | 売却額の3%+6万円（税別） が上限 | 1,000万円の売却で最大36万円 |
売却代金で費用をまかなえるケースも多いですが、地方の物件では売却額が低く持ち出しになることもあります。費用の見通しは早めに立てておきましょう。
よくある失敗パターン3つ
実家じまいで特に多い失敗です。
1つ目は、名義変更をしないまま売却を進めようとするケースです。不動産の売却は登記上の名義人でなければできません。買い手が見つかった後に名義変更が終わっていないと、最悪の場合は契約が流れます。
2つ目は、1社だけの見積もりで業者を決めてしまうケースです。片付け業者も解体業者も不動産会社も、複数社の比較が基本です。価格差が数十万円になることも珍しくありません。
3つ目は、家族の合意なく一人で進めてしまうケースです。法的にも、遺産分割が済んでいない段階で一人の判断で売却することはできません。手続きが進んでから「聞いていない」となると、修正が大変です。
どの失敗も、「早めに・複数社で比較・家族と一緒に」を意識すれば防げます。
まとめ：順番を守れば、着実に進められる
実家じまいは複数のステップがありますが、順番を守れば着実に進められます。
最初にやることは、家族で方針を決めて、相続登記を早めに動かすこと。この2つが決まれば、片付けも査定もスムーズに進みます。
まず現在の不動産の状態と相場を把握することから始めると、次のステップへの判断がしやすくなります。
よくある質問
- Q実家じまいにはどれくらいの費用がかかりますか？
- A片付け（遺品整理業者に依頼）に20万〜60万円程度、解体する場合は木造で100万〜150万円程度が目安です。ただし、荷物の量・建物の大きさ・地域によって大きく変わります。不動産の売却代金で費用をまかなえるケースも多いですが、地方では持ち出しになることもあります。
- Q実家じまいは相続が完了する前から始めてもいいですか？
- A片付けは相続手続きと並行して進めることができます。ただし、相続登記（名義変更）が終わっていないと不動産の売却はできません。名義変更だけは早めに着手しておくことが重要です。
- Q名義変更（相続登記）を自分でやるのは難しいですか？
- A不動産が1つで相続人が少ない場合は、自分で手続きできます。費用は実費（登録免許税など）のみで1万〜3万円程度です。不動産が複数あったり、相続人が多い場合は司法書士への依頼（5万〜10万円程度）が現実的です。
- Q実家が遠方にあって片付けに行けない場合はどうすればいいですか？
- A遺品整理業者や空き家管理サービスに作業を依頼する方法があります。重要書類の回収だけ先に自分で行い、残りの作業を業者に任せるのが現実的な進め方です。
- Q売却と解体、どちらが得ですか？
- A建物の状態と立地によって大きく変わります。一般的に都市部では古家付きのまま売れることが多く、解体費用をかけずに済みます。地方では建物がマイナス評価になることもあり、更地にした方が売りやすいケースもあります。必ず複数の不動産会社に相談して判断してください。
免責事項
本記事は一般的な情報提供を目的としています。具体的には司法書士・税理士・弁護士等の専門家にご相談ください。